La cantierizzazione del progetto per la ristrutturazione di un'abitazione. La gara d'appalto e la selezione dell'impresa, la stipula del contratto.
Nell'appalto per lavori di ristrutturazione residenziale sono coinvolti vari attori con funzioni e responsabilità diverse:
Il committente appronta le risorse necessarie, il progettista sviluppa gli esecutivi tecnici ed architettonici, gli organi di controllo rilasciano i titoli abilitativi, l'impresa realizza i lavori, il direttore dei lavori vigila sulla buona esecuzione ed il responsabile della sicurezza tutela l'incolumità all'interno del cantiere.
Per i lavori di media entità generalmente vengono interpellate tre ≅ quattro imprese con caratteristiche adeguate, il primo passo è la convocazione dei candidati più idonei.
La dimensione dell'impresa è un parametro di idoneità:
un'impresa sovradimensionata probabilmente non è economicamente competitiva;
un'impresa sottodimensionata potrebbe non avere le attrezzature e le competenze necessarie;
Per una prima verifica dimensionale si può usare una formula empirica dove l'entità dei lavori è data dal costo e la durata del cantiere è stabilita in base alle proprie esigenze.
Prendiamo il caso della ristrutturazione di un'abitazione di 120 m2 con un costo stimato dei lavori di 90.000 €, un tempo di realizzazione pari a circa sessanta giorni lavorativi con incidenza della manodopera del 50%:
La seguente utility calcola il numero di operai necessari per ultimare i lavori entro un tempo determinato.
Nella ristrutturazione residenziale la dimensione dell'impresa è proporzionale all'entità dei lavori ed inversamente proporzionale al tempo di realizzazione. Per dimensionare l'impresa è indispensabile stimare il costo dei lavori.
Per una prima valutazione di massima si può procedere con un calcolo a spanne
ovvero un conteggio al metro quadro in base a coefficienti tabellari.
La quantificazione presuntiva è uno strumento che serve a delimitare un intervallo entro il quale (verosimilmente) ricadranno le offerte.
Prima e durante la gara d'appalto occorre fare in maniera che i candidati siano nelle condizioni di valutare correttamente i lavori da eseguire:
Una volta conclusa la gara si procederà con la disamina dei preventivi.
Innanzi tutto è bene ricordare che la gara d'appalto per la ristrutturazione residenziale è ben diversa dalla licitazione al ribasso per grandi opere. Le valutazioni tecniche sono altrettanto importanti di quelle economiche.
Valutare un'offerta in base al prezzo finale può comportare diverse insidie. Ciò che conta è la coerenza tra proposta economica e qualità. La fluttuazione dei prezzi non corrisponde necessariamente al maggior utile che l'imprenditore intende conseguire:
molte imprese interpretano correttamente i lavori altre lo fanno più approssimativamente.
Non è sufficiente scorrere l'elenco dei prezzi e sommare il totale, occorre valutare la qualità dell'offerta e la competenza dell'impresa.
La scelta di un'impresa di qualità è ancora più importante se si considera che le normative edilizie attribuiscono al proprietario dell'immobile parte della responsabilità dei lavori. In caso di inadempienze contributive, danni a terzi ed abusi edilizi il committente sarà coinvolto in solido con l'impresa.
Oltre a quanto detto alcune imprese offrono valori aggiuntivi, ad esempio:
Finalmente si è giunti ad una decisione. Il committente ed il progettista, sulla base di argomentazioni condivise, convocano l'impresa per la stipula del contratto d'appalto.
In genere il contratto è diviso in sei sezioni:
Le parti, con il fatto stesso di sottoscrivere il presente contratto, dichiarano che i seguenti allegati ........ ne fanno parte integrale;
Il contratto dei lavori è corredato di data, luogo di stipulazione e doppia firma delle parti.
Nel contratto d'appalto i lavori possono essere quantificati con diverse metodologie:
In alcuni contratti i lavori vengono quantificati ricorrendo ai tariffari regionali.
A completamento di quanto detto si allegano alcune lavorazioni edili elencate in base alla classe dei lavori.