L'attuazione del progetto

L'appalto dei lavori

Per i lavori di media entità generalmente vengono interpellate tre ≅ quattro imprese con caratteristiche adeguate, il primo passo è la convocazione dei candidati più idonei.

La dimensione dell'impresa

La dimensione dell'impresa è un parametro di idoneità:
un'impresa sovradimensionata probabilmente non è economicamente competitiva;
un'impresa sottodimensionata potrebbe non avere le attrezzature e le competenze necessarie;

Per una prima verifica dimensionale si può usare una formula empirica dove l'entità dei lavori è data dal costo e la durata del cantiere è stabilita in base alle proprie esigenze.

Il numero medio di operai impiegati nel cantiere

Prendiamo il caso della ristrutturazione di un'abitazione di 120 m² con un costo stimato dei lavori di 90.000 €, un tempo di realizzazione pari a circa sessanta giorni lavorativi con incidenza della manodopera del 50%:

1. incidenza della mano d'opera:
   90.000 x 0.50 = 45.000 €
2. retribuzione di un operaio:
   176 € / giorno
3. Uomini / Giorno
   45.000 / 176 = 255 U/g
4. 255 / 60 giorni = 4.25
5. numero medio di operai impiegati nel cantiere
   4.25

Nella ristrutturazione residenziale la dimensione dell'impresa è proporzionale all'entità dei lavori ed inversamente proporzionale al tempo di realizzazione. Per dimensionare l'impresa è indispensabile stimare il costo dei lavori.

La stima dei lavori

Per una prima valutazione di massima si può procedere con un calcolo a spanne ovvero un conteggio al metro quadro in base a coefficienti tabellari.

La quantificazione presuntiva è uno strumento che serve a delimitare un intervallo entro il quale (verosimilmente) ricadranno le offerte.

La gara d'appalto

Prima e durante la gara d'appalto occorre fare in maniera che i candidati siano nelle condizioni di valutare correttamente i lavori da eseguire:

1. documenti di progetto;
2. assistenza nei sopralluoghi;
3. indicazioni di esigenze particolari;
4. eventuali soggezioni condominiali;

Una volta conclusa la gara si procederà con la disamina dei preventivi.

La disamina dei preventivi

Innanzi tutto è bene ricordare che la gara d'appalto per la ristrutturazione residenziale è ben diversa dalla licitazione al ribasso per grandi opere. Le valutazioni tecniche sono altrettanto importanti di quelle economiche.

La qualità dell'offerta

Valutare un'offerta in base al prezzo finale può comportare diverse insidie. Ciò che conta è la coerenza tra proposta economica e qualità. La fluttuazione dei prezzi non corrisponde necessariamente al maggior utile che l'imprenditore intende conseguire:
molte imprese interpretano correttamente i lavori altre lo fanno più approssimativamente.

Non è sufficiente scorrere l'elenco dei prezzi e sommare il totale, occorre valutare la qualità dell'offerta e la competenza dell'impresa.

L'impresa

La scelta di un'impresa di qualità è ancora più importante se si considera che le normative edilizie attribuiscono al proprietario dell'immobile parte della responsabilità dei lavori. In caso di inadempienze contributive, danni a terzi ed abusi edilizi il committente sarà coinvolto in solido con l'impresa.

Gli indicatori di qualità:

1. mano d'opera qualificata e materiali di prima scelta;
2. attrezzature di cantiere idonee ed efficienti;
3. direttore di cantiere abile ed esperto;
4. capacità economico finanziaria;
5. regolarità fiscale e previdenziale;
6. cortesia ed elasticità per piccole varianti di progetto;
7. diligenza nell'eseguire le indicazioni del direttore dei lavori;
8. puntualità senza eccedere i costi preventivati;
9. copertura assicurativa;
10. assistenza post-vendita;

Oltre a quanto detto alcune imprese offrono valori aggiuntivi, ad esempio:

• specificità di alcune lavorazioni;
• attrezzature di qualità;
• cura dei dettagli;
• particolari coperture assicurative;
• assistenza nelle detrazioni fiscali;

La stipula del contratto

Finalmente si è giunti ad una decisione. Il committente ed il progettista, sulla base di argomentazioni condivise, convocano l'impresa per la stipula del contratto d'appalto.

Il contratto d'appalto

In genere il contratto è diviso in sei sezioni:

1. La prima contiene i dati fiscali dell'impresa, l'oggetto dell'appalto, l'ubicazione del cantiere ed i dati del committente;
2. La seconda riguarda gli allegati. Per gli allegati si aggiungerà la clausola: Le parti, con il fatto stesso di sottoscrivere il presente contratto, dichiarano che i seguenti allegati ........ ne fanno parte integrale;
3. La terza è una descrizione breve dei lavori. Le singole opere sono descritte sinteticamente con riferimento al capitolato;
4. La quarta riguarda le condizioni reciproche per il corretto svolgimento dei lavori:
   1. oneri a carico dell'impresa (* orari di lavoro, disciplina di cantiere, allacciamenti provvisori, opere di protezione e sicurezza, assicurazioni ...)
   2. oneri a carico del committente (* fornitura di energia elettrica, di acqua potabile, permessi ed autorizzazioni ...);
   3. clausole relative al sub appalto;
   4. diritto di recesso e sospensione unilaterale dei lavori;
   5. varianti in corso d'opera e modalità di computo;
5. La quinta parte contiene la data di consegna dei lavori e relative penali;
6. La sesta è dedicata alla quantificazione dei lavori, l'importo totale e le scadenze di pagamento. Ad esempio:
   1. 30% inizio lavori
   2. 15% al primo stato di avanzamento
   3. 15% al secondo stato di avanzamento
   4. 20% alla consegna
   5. 10% a 30 giorni dalla consegna
   6. 10% a 60 giorni dalla consegna

Il contratto dei lavori è corredato di data, luogo di stipulazione e doppia firma delle parti.

La quantificazione dei lavori

Nel contratto d'appalto i lavori possono essere quantificati con diverse metodologie:

1. Nel calcolo a misura si esprime la quantità e l'importo unitario. Il calcolo a misura può essere effettuato secondo la superficie, il volume o il numero di forniture;
2. Il calcolo a corpo viene utilizzato per particolari opere di carattere tecnologico, manufatti artigianali o per creazioni artistiche che hanno caratteristiche di unicità;
3. Nel calcolo a tempo viene moltiplicato il tempo per il costo orario della mano d'opera. Questa prassi viene adottata per opere che non possono essere quantificate a priori.

In alcuni contratti i lavori vengono quantificati ricorrendo ai tariffari regionali.