Riattamento dell'abitazione ed efficacia del progetto

L'efficacia di un progetto di rinnovamento è data dal rapporto tra i benefici delle innovazioni e gli oneri che tali innovazioni comportano.

Il rinnovamento di un immobile ha un incipit progettuale, ovvero un insieme di condizioni meta-progettuali: lo stato di fatto, gli obiettivi, i vincoli economici ed la finestra temporale:

ubicazione geografica
  • zona climatica:
    • gradi giorno;
    • altitudine;
    • esposizione;
    • vento;
  • costo di materiali e mano d'opera;
  • tecnologie adoperabili;
morfologia dell'abitazione
  • numero di piani dell'abitazione;
  • superficie;
  • quota dei soffitti;
  • epoca della costruzione;
  • tipologia edilizia;
  • volume e superfici disperdenti:
    • rapporto di forma dell'involucro;
    • altezza del fabbricato;
    • superfici verticali del fabbricato;
    • superfici orizzontali del fabbricato;
    • rapporto tra superfici opache e trasparenti;
quadro normativo
  • statica dell'immobile:
    • rischio sismico;
    • stato di conservazione delle strutture;
    • solai;
  • antincendio:
    • punti di erogazione gas;
    • vie di fuga;
    • materiali infiammabili;
    • sistemi estinguenti;
  • protezione dalle scariche elettriche;
  • conformità degli impianti;
  • urbanistica:
    • piano regionale;
    • piano comunale;
    • regolamento edilizio;
  • agibilità:
    • superfici minime abitabili;
    • aerazione;
    • altezze minime;
    • allaccio fognario;
    • trattamento dell'acqua;
il committente
  • budget disponibile;
  • tempi di realizzazione;
  • esigenze abitative:
    • composizione familiare;
    • preferenze stilistiche;
    • vita sociale e di rappresentanza;
    • connettività ed innovazione tecnologica;
  • antintrusione:
    • protezione degli accessi;
    • sistemi di rilevamento ed antifurto;
qualità delle innovazioni
  • efficienza energetica:
    • infissi a bassa trasmittanza;
    • attenuazione ponti termici;
    • adeguamento del generatore termico;
    • lampade ed elettrodomestici a basso consumo;
  • distribuzione ottimale degli ambienti;
  • adeguamento degli impianti;
  • confort:
    • automatizzazione e domotica;
    • illuminazione naturale;
    • illuminazione artificiale;
    • climatizzazione;
  • ergonomia e design;

La validità della ristrutturazione è data dal soddisfacimento dell'incipit progettuale.

L'indice di efficacia

L'efficacia del progetto è direttamente proporzionale ai benefici ed inversamente proporzionale agli oneri relativi:

E = ≥1  benefici del progetto  oneri del progetto <1> OO

Un buon progetto ha un indice di efficacia uguale o maggiore di 1

Detto così potrebbe apparire banale tuttavia valutare l'efficacia del progetto vuol dire quantificare l'impatto temporale, economico e funzionale delle innovazioni, ovvero trasformare i dati concettuali in un piano di realizzabilità:

  1. tempo di attuazione
  2. costi di realizzazione
  3. obiettivi di qualità

Il tempo di attuazione

Il tempo di attuazione, ovvero l'arco temporale che intercorre tra l'idea e la sua realizzazione, può essere suddiviso in quattro fasi:

  1. sviluppo del progetto;
  2. approvazione del progetto;
  3. gara d'appalto ed affidamento lavori;
  4. realizzazione e collaudo;
SVILUPPO VERIFICA ED APPROVAZIONE GARA D'APPALTO APERTURA CANTIERE REALIZZAZIONE 

I tempi di progettazione ed affidamento lavori hanno un certo grado di variabilità mentre la realizzazione del progetto può essere pianificata con un buon margine di precisione tramite il crono-programma di progetto.

Nel crono-programma di progetto si analizzano le dipendenze logico-temporali, si individuano le attività con maggiori margini di rischio fino a definire il percorso critico del progetto.

Il percorso critico del progetto

Nello schema sottostante le attività sono rappresentate da un reticolo di nodi collegati da segmenti orientati.

Alcune attività hanno dipendenze multiple, le altre hanno dipendenze singole. Il precorso che unisce le dipendenze multiple viene considerato il percorso critico del progetto.

I costi di realizzazione

Per costi di realizzazione si intende l'insieme delle spese che occorre sostenere dal preliminare fino all'ultimazione del manufatto. Generalmente i costi fanno riferimento a quattro capitoli di spesa:

  1. progettazione e direzione lavori;
  2. oneri urbanistici;
  3. sicurezza;
  4. lavori e forniture;

Il costo dei lavori viene calcolato al metro quadro in base a coefficienti tabellari. Nella tabella sottostante viene mostrato un semplicissimo elenco di prezzi per la ristrutturazione di abitazioni private:

Opere da realizzare Unità Prezzo Elev. Tramezzi Intonaco civile Assistenza muraria Pavimento in marmo Parquet Monocottura Controsoffitti IMPIANTI Impianto idraulico Impianto elettrico INFISSI Porte a battente Finestre in alluminio FINITURA Opere di pittura Sanitari bagno Scaffali Altri arredi mqmq mq mq mq mq pe pl mq mq mq bg mq 30,0€ 31,9€ 55% 109,8€ 94,9€ 47,4€ 51,5€ 195,3€ 172,8€ 264,2€ 610,0€ 12,4€ 650,0€ 312,3€ 10% 

Le lavorazioni sono state suddivise in gruppi omogenei, il prezzo unitario è caratterizzato dall'unità di misura. L'importo della lavorazione è dato dal prodotto della quantità per il prezzo unitario.

La quantificazione preliminare dei lavori serve a delimitare un intervallo entro il quale (verosimilmente) ricadranno le offerte.

A conclusione di quanto detto è bene ricordare che anche le analisi più accurate non sempre garantiscono la perfetta corrispondenza tra il previsionale ed il consuntivo.

La qualità del progetto

Prima occorre sapere, poi saper fare e solo in fine far sapere (Ing. S. Musmeci)

Il progetto di riqualificazione comprende un insieme di lavorazioni come ad esempio: opere murarie, impianti, isolamento termico, arredi ... etc.

La valutazione di qualità può essere effettuata secondo varie linee di pensiero. Alcuni preferiscono organizzare l'analisi per lavorazioni omogenee (* qualità delle lavorazioni), altri in base agli obiettivi prestazionali (* qualità funzionale). Nel nostro caso la qualità del progetto è data dalla relazione tra le lavorazioni ed i cluster prestazionali:

  1. Funzionalità:
    • razionalità distributiva;
    • continuità dei piani di calpestio;
    • qualità degli arredi ed usabilità;
  2. Comfort:
    • requisiti estetici;
    • benessere climatico;
    • assenza di fonti elettromagnetiche;
    • comfort acustico;
    • qualità dell'illuminazione;
  3. Sicurezza;
    • antinfortunistica;
    • protezione contro le intrusioni;
    • affidabilità degli impianti;
  4. Efficienza energetica;
    • coibentazione;
    • assenza di ponti termici;
    • rendimento del generatore di calore;
    • efficienza dei climatizzatori;
  5. Conformità:
    • rispondenza alle disposizioni urbanistiche, antincendio, antisismiche ed assenza di barriere architettoniche;
  6. Mantenimento:
    • manutenzione degli impianti;
    • resistenza delle superfici;
    • sostituzione di lampade ed accessori;
  7. Durevolezza:
    • esposizione climatica;
    • resistenza alle sollecitazioni;
    • fragilità dei rivestimenti;
    • resistenza agli agenti aggressivi
    • deperibilità dei materiali;

La triangolazione dei vincoli

La triangolazione dei vincoli definisce un'area di conformità delimitata dai vettori di progetto, la finalità è quella di collocare il progetto in una finestra spazio-temporale e di relazionarlo ad un budget.

L'esempio sottostante è relativo al riassetto di un negozio, la triangolazione dei vincoli segue i vettori di progetto:

  1. l'obiettivo è la nuova sistemazione del negozio;
  2. il budget è di ottocento euro al metro quadrato;
  3. il tempo entro il quale realizzare il progetto è di tre mesi;
  4. il criterio prestazionale Q > 1
obiettivo di progetto costo dei lavori tempi di realizzazione criteri prestazionali nuova sistemazione del negozio Q>1→ qualità elevata risorse 800 € mq ΔT 3 mesi 

A completamento di quanto detto si propongono alcune riflessioni.

Il margine di imprevedibilità

I progetti di ristrutturazione hanno un piccolo margine di imprevedibilità rispetto ai progetti di nuova edificazione. Alcune variabili dalle quali dipende la buona riuscita del progetto sfuggono a un'esatta valutazione numerica.

Per illustrare questa particolarità ricorrerò ad un banalissimo esempio:
prendiamo il caso di un negozio che si affaccia su una strada particolarmente trafficata, il progetto di riattamento dovrà tener conto di un traffico veicolare molto intenso e di un traffico pedonale ridotto. Durante lo sviluppo del progetto il Comune delibera la pedonalizzazione dell'area, ovviamente il progetto dovrà adattarsi alla diversa ambientazione urbana.

Da ciò consegue che l'architetto parte da un'idea ma, nel corso del progetto, arriverà ad un risultato verosimile con un certo margine di approssimazione.

L'azione progettuale

ritratto dell'architetto Vittorio Gregotti. Nato a Novara il 10 agosto 1927 è un progettista, saggista e designer

L'architetto Vittorio Gregotti sintetizza molto efficacemente l'azione progettuale:

"nel progetto di architettura esiste una distanza notevole tra il desiderio ed il soddisfacimento e questa distanza è colmata dal progettista ovvero dal percorso che esso organizza".


  1. Testo unico dell'edilizia, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Il testo tratta dell'attività edilizia, dei titoli abilitativi, dell'agibilità degli edifici, della vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, della normativa tecnica per l'edilizia;
  2. Interventi edilizi e titoli abilitativi Comune di Roma, sintesi dei principali interventi edilizi e delle relative abilitazioni. A.E.L. attività edilizia libera, C.I.L. comunicazione inizio lavori, C.I.L.A comunicazione inizio lavori asseverata, S.C.I.A segnalazione certificata di inizio attività, il permesso di costruire;
  3. Project management, concetti e tecniche fondamentali per il controllo del progetto. La stima dimensionale del progetto, l'attività previsionale da cui dipende il successo di un'idea, cenni storici sul project management ed il ruolo del project manager;
  4. Clustering, tecnica di analisi multivariata dei dati volta al raggruppamento degli elementi omogenei di un insieme. Esistono varie tecniche di clustering: c. esclusivo; c. partizionale; c. gerarchico;
aggiornamento23/01/2020